생활형숙박시설(생숙)이란?

■ 생활형숙박시설(생숙)이란?

생활형숙박시설은 보통 '레지던스(residence)'라고 많이 알려져 있는 시설로 호텔과는 다르게 취사가 가능합니다. 세입자의 전입신고도 가능한 상업용 호텔시설과 주거용 시설의 혼합적인 성격을 갖고 있습니다.

생활형숙박시설은 호텔과 오피스텔의 중간 형태로 호텔처럼 위탁운영을 통한 숙박시설이 가능하며, 상업용 시설이므로 주택 보유 개수에 들어가지 않아 아파트 위주의 부동산 규제가 심해지면서 풍선효과, 대체제로 떠오른 투자처가 생활형숙박시설입니다.

 

 

■ 생활형숙박시설의 장점

 ▶생활형숙박시설은 상업용(영업용) 건축물이기 때문에 주택법이 아닌 건축법을 적용받습니다.

 ▶주택법을 적용받지 않기 때문에 당연히 청약자격 및 청약통장이 필요하지 않습니다. 

 ▶전매제한이 없습니다.

 ▶전입신고 없이 이용할 수 있고 주택 수에 포함되지 않습니다. (양도세 중과와 종부세 해당 없음)

 ▶일반사업자가 임대업 등록으로 레지던스 운영이 가능합니다.

 ▶숙박업 위탁운영 시 관리가 용이합니다.

 ▶부동산 담보대출로 중도금 60%까지 대출을 받을 수 있습니다.

 ▶상업지역에 건축되기 때문에 용적률, 건폐율 등 건축물에 대한 규제가 완화되어 있습니다.

 

 

■ 생활형숙박시설의 단점

 ▶아파트에 비해 환금성이 낮고 발코니 확장이 불가합니다. (발코니 바닥 난방도 불가)

 ▶주택법에 의한 법정 주차대수 기준을 적용하는 것이 아니라 숙박시설에 대한 주차대수 기준을 적용하기 때문에 아파트 주차대수에 비해 주차대수가 적습니다.

 ▶주택이 아니기 때문에 주택담보대출 및 전세자금 대출이 불가하여 사업자 대출을 받아야 합니다.

 ▶전입신고가 이루어지면 주택으로 간주되기 때문에 양도소득세 중과, 종합부동산세 등을 납부해야 합니다.

 ▶건축법에 의한 숙박시설이기 때문에 오피스텔과 같이 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다.

 

 

■ 생활형숙박시설에 투자하는 이유

주택에 대한 정부의 규제가 강화되면서 생활형숙박시설이 최근 틈새 투자처로 각광받고 있습니다. 실제로 분양업체들이 생활형숙박시설을 주거가 가능한 주택처럼 허위·과장 광고하는 사례가 만연했는데요. 생활형숙박시설은 주택법을 적용받지 않은 아파트와는 달리 건축법을 적용받습니다.

주택 수에 포함되지 않아 양도세나 취득세 중과 대상 면제, 청약통장 불필요(추첨제로 당락 결정), 분양권 전매제한이 없어 단기 차익을 얻기에 용이하다는 조건 등이 아파트 대체제을 찾던 투자자들을 이끌었습니다.

 

 

■ 생활형숙박시설 규제

주택시장의 틈새 상품으로 떠오른 생활형숙박시설에 대해 정부가 규제 대책을 내놓았습니다. 주거시설 용도로 전환할 수 있는 길을 열되, 건축 기준을 만들고 심의와 허가 단계에서부터 적합 여부를 판단하여 불법 전용을 막겠다는 취지입니다. 생활형숙박시설은 호텔과 오피스텔의 특성을 결합한 시설로 숙박을 목적으로 합니다.

이미 사용 승인된 생활형숙박시설에 한해서는 2023년까지 오피스텔로 용도 변경할 경우, '오피스텔 건축기준' 가운데 발코니 설치 금지, 전용 출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등의 규제를 받지 않는 계도 기간을 마련했습니다. 정부는 장기 숙박 계약을 통한 '편법 임대업'을 막고 '주거형 생활형숙박시설'을 제도권 안에서 관리하겠다고 합니다. 다만 실거주 여부를 판단하기 어렵고 일부 생활형숙박시설의 경우 용도 변경을 통해 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감이 남아 있어 투기 억제 측면에서 실효성이 크지 않을 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

 

 

■ 생활형숙박시설 투자?

생활형숙박시설은 주택에 비해 아무래도 규제가 적은 편이고 대출도 잘 되는 편이기 대문에 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 실제로 투자자들이 많이 몰리는 중인데, 어느 정도 시장이 과열되면 반드시 규제가 들어오기 마련입니다. 이런 규제에 대비하기 위해서는 신중한 투자를 해야 합니다.