■ 세대란?
세대란 현실적으로 주거 및 생계를 같이 하는 사람의 집단을 세는 단위로, 혈연관계로 이루어진 가족 또는 혈연관계가 아니더라도 같이 거주하면서 생계를 같이하는 사람의 집단을 의미합니다. 주민등록상 함께 등록된 단위로서, 한 집에서 가족의 형태를 이루면서 함께 살고 있는 집단이 '세대'가 되는 것입니다.
■ 세대주란?
세대를 대표하는 사람으로, 공동으로 가족생활을 하고 있는 한 세대를 책임지는 관리자 또는 대표자를 '세대주'라고 합니다. 보통은 부모와 결혼 전 자녀로 이루어진 가족이 한 세대가 되는 경우가 많은데, 이 세대의 주민등록등본에는 부모 중 한 사람이 세대주로 등재되어 있고, 함께 거주하고 있는 가족들은 세대원으로 등재되게 됩니다. 주민등록등본 상 세대를 대표하는 세대주로 되어있는 사람만이 부동산 규제지역(투기과열지구·조정대상 지역)에서 아파트 청약신청 기회가 부여됩니다.
■ 세대분리란?
민법 상 주소지를 같이 하게 되면 동일 세대가 되는데, 한 주소지에 살고 있는 가족 혹은 가족이 아니더라도 같은 거주 공간에 살고 있는 동일 세대 안에 두 세대가 사는 것처럼 분리 등록하는 것을 '세대분리'라고 합니다. 같은 주소의 집 안에 각각의 세대가 존재해 세대주가 2 사람이 되는 것을 말합니다.
■ 세대분리 조건 (단독 세대주 분리 조건)
▶자녀가 만 30세 이상의 미혼인 경우
▶결혼을 했거나 이혼 또는 사별을 하여 1세대가 된 경우
▶만 30세 미만이라도 중위소득 40%이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
▶주소지는 부모와 같지만, 학업·직장 등의 이유로 생활은 타주소지에서 하는 경우
▶한 주소지에 살고 있지만 가족이 아닌 동거인인 경우 (친구, 지인, 예비 신혼부부 등)
▶부부의 경우 학업·직장 등의 이유로 주민등록을 다른 곳으로 옮겨 따로 살더라도 다른 세대로 인정되지 않습니다.
■ 세대분리 조건 (주거 형태 조건)
▶혈연관계의 가족이라도 세대분리가 가능한 경우가 있는데, 단독주택(다가구 주택 포함)이나 다세대주택의 경우입니다. 실거주하는 집의 출입문이 따로 있거나 층이 분리되어 있어서 한 집 안에서도 독립생활이 가능한 주거 형태를 인정받을 경우에는 혈연관계라도 별도 세대 구성이 가능합니다. 일반 주택은 건물 구조 상 출입문을 따로 두거나 1,2층으로 나눠져 층을 다르게 생활하는 경우가 있기 때문에 아파트에 비해 상대적으로 세대 분리하기가 유리합니다.
▶세대분리형 아파트라면 세대분리 요건이 성립됩니다. 출입문, 주방, 욕실 등이 별도로 존재하기 때문에 독립된 주거 형태로 인정받을 수 있습니다. 부모와 성인 자녀로 이루어진 가족이 세대분리형 아파트에 살게된다면, 부모, 자녀 각각의 세대의 세대주가 되면서 이 가족에게는 청약신청의 기회가 2번이 되는 겁니다.
▶대부분의 일반 아파트는 세대분리형 아파트와 달리 외부와 연결되는 출입문이 없기 때문에 세대분리가 어렵습니다. 그래도 앞에서 살펴본 세대분리 조건(단독 세대주 분리)만 갖춘다면 관할 공무원의 재량에 따라 가능하다는 의견도 있고, 지역이나 부동산 과열 수준에 따라 가능하다는 의견들도 있습니다. 따라서 세대분리(단독 세대주 분리)를 해놓는 것이 청약이 있어서 우대되는 부분들이 있기 때문에, 세대분리가 가능하다면 세대분리를 하는 것이 유리합니다.
■ 세대분리를 하는 이유
▶청약 신청 시 유리 : 세대분리의 가장 큰 이유는 청약 신청 시 2번 이상의 기회를 얻기 위함입니다. 부동산 규제지역 1순위 조건은 무주택 또는 1 주택자의 '세대주'로, 부모와 함께 거주하고 있는 성인 자녀라면 세대원 신분이기 때문에 청약 신청이 불가능합니다. 단독 세대주로 세대를 분리해서 주민등록등본 상 세대주로 표기되어 있어야 아파트 청약 신청이 가능하기 때문에 세대분리를 하는 것입니다. 한 집에 살면서 가족끼리 세대분리를 하는 것은 현실 상 어렵기 때문에 자녀들이 성인 이 된 후에는 경제적 여건이 된다면 원룸이나 오피스텔 등을 얻어 따로 지내면서 단독세대주 기간을 늘려놓는 것이 좋습니다.
▶취득세 절세에 유리 : 취득세법이 강화되면서 다주택자가 주택을 매수했을 때 내야하는 취득세는 최대 12%입니다. 1 주택 취득세는 1~3%, 2 주택 취득 시부터는 비조정주택의 경우 1~3%, 조정지역 주태일 경우 8%의 취득세 세율을 적용받게 됩니다. 3 주택 취득 시에는 비조정 지역이 8%, 조정지역은 12%에 달하는 취득세를 납부해야 합니다. 취득세의 주택수는 개인 명의가 아니라 세대를 기준으로 책정합니다. 즉 주택을 취득하기 전에는 같은 주민등록등본 상 세대주, 세대원이 보유하고 있는 주택 수까지 모두 고려해야 합니다. 만약 세대 안에서 자기 소유의 주택을 보유 중인 세대원이 있다면 새로운 주택을 취득하기 전에 미리 세대분리를 통해 세대가 보유한 주택수를 줄여야 취득세 절세에 유리합니다.
▶비과세 절세에 유리 : 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세 적용을 받으려면, 9억 원(12억 원으로 변경 예정) 이하의 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만약 9억 원 이하의 주택을 매도할 경우 같은 세대의 세대원 중에 주택을 보유한 사람이 있다면 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 취득세의 경우와 마찬가지로 주택 매도 계획이 있다면 미리 세대 내의 주택 보유 여부를 확인한 후 세대분리를 하는 것이 절세를 위해 유리합니다.
■ 세대분리 시 주의사항
▶합법적이지 않은 세대분리나 위장 전입의 경우 3년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
▶무리하고 불법적인 세대분리는 절대 하지 않는 좋습니다. 자금이 여유롭거나 자녀를 비롯한 세대원이 스스로 생계를 유지하는 것이 가능한 경우라면 원룸 등을 얻어 직접 세대주 전입신고를 하는 것이 합법적인 세대분리의 가장 안전한 방법입니다.
▶세대분리에 관해서는 각 구별로 처리하는 방침이 다르고, 민감하게 다루는 부분이라 주의해야하고, 반드시 해당 지역 관할 주민센터에 세대분리에 관한 궁금한 사항, 주의사항 등을 자세히 문의해서 내용을 정확히 숙지한 후 실행하는 것이 좋습니다.
■ 세대분리 신청방법
▶온라인 신청 : 정부 24 홈페이지에 접속 후 공인인증서로 로그인한 후 신청합니다.
▶관할 주민센터 신청 : 신청인의 신분증과 도장, 세대주의 신분증과 도장을 지참하고 방문하여 신청합니다.