계약갱신청구권 행사 방법

■ 계약갱신청구권이란?

주택 임대차 계약 기간이 끝났지만, 세입자가 해당 건물의 재임대를 원할 경우, 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적인 임대차 계약의 기본 기간은 2년인데, 세입자가 요구하는 경우 임대 기간을 2년 더 보장받을 권리라고 생각하면 됩니다. 이는 계약기간이 만료되는 시점에서 임대인(집주인)이 계약 종료를 원할 때 이에 대한 보호장치 없이 이사를 할 수밖에 없던 임차인(세입자)들의 권익을 강화한 정책입니다.

 

 

■ 계약갱신청구권 사용 횟수 및 보증금 증액

 ▶주택임대차보호법 개정안에 포함된 계약갱신청구권은 단 1회 사용으로 한정하고 있습니다. 따라서 기존 임대차 기간 2년과 이 청구권을 사용해서 연장한 2년을 더해 세입자는 총 4년의 거주가 가능하게 됩니다.

 ▶첫 임대차계약 기간인 2년이 완료된 시점이 지난 상태로 임대인과 임차인이 계약기간에 대해 묵시적 갱신이 이루어져 2년의 계약이 연장되었을 경우, 이는 계약갱신청구권이 행사된 것으로 보지 않기 때문에 주의를 해야 합니다. 이 청구권은 오직 임차인이 임대인에게 정확하게 이를 이용하여 계약을 갱신하겠다는 의사표현이 수반되어야 합니다. 단순 통보가 아닌 임차인의 통지가 정확하게 임대인에게 전달되었다는 증거를 남겨놓는 것이 중요합니다.

 ▶계약갱신청구권은 1회 청구 시 임대인은 개정된 주택임대차보호법에 명시된 '전월세 상한제'로 인하여 임차인에게 보증금을 5% 이상 증액하지 못하게 됩니다.

 

 

■ 계약갱신청구권 요구 시기

계약갱신청구권의 권리는 임차인이 희망하는 경우 1번 더 임대차 계약이 연장되는 것으로 쉽게 말하면 2년+2년이 가능한 것입니다. 계약갱신청구권에 따라 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하게 되면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

 

■ 묵시적 계약 연장이란? (묵시적 갱신)

임대인, 임차인이 기존의 계약을 종료하거나 변경한다는 등의 통지를 서로 하지 읺는 경우로, 기존의 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 이루어지는 것을 말합니다. 즉 임대인, 임차인이 서로 종료나 변경 등의 통지를 하지 않는 경우로 자동으로 기존 계약의 연장으로 이어집니다.

 ▶묵시적으로 갱신 후 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 즉 묵시적 갱신의 경우, 임대인은 해지할 권리가 없고 임차인만 언제든지 해지할 수 있습니다. 3개월의 시간을 주고 임대인이 다른 임차인을 구하고 3개월 후에 보증금을 돌려줘야 하는 법적 효력입니다.

 ▶묵시적 갱신 이후 해지 시 임차인은 부동산 중개수수료를 낼 의무는 없습니다.

 ▶임대인 입장에서 본다면 계약연장을 원할 경우 묵시적 갱신 계약보다는 전세 재계약을 정식으로 하거나 임차인으로 하여금 계약갱신청구권을 쓰도록 하는 것이 유리합니다.

 ▶묵시적 계약으로 계약이 연장된 경우에는 계약갱신청구권은 사용하지 않은 것으로 봅니다. 따라서 기본의 여러 번의 묵시적 계약이 이루어졌다고 하더라도 이후 임차인이 원하는 경우 1회의 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

 

 

■ 임대인의 계약갱신청구권 거절 가능 조건

 ▶임차인이 2회 이상 임차료(월세)를 연체한 경우

 ▶임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

 ▶임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우

 ▶임차인이 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 ▶임대인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

 ▶주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하는 경우

만약에 임대인이 실거주를 한다고 하고 나중에 다른 사람에게 집을 임대하게 되면 임차인에게 손해배상을 하도록 하는 규정이 있습니다. 이때 손해배상은 월 임대료의 3개월분에 해당하는 금액이며, 전세의 경우 법정 전환율 4%에 해당하는 금액입니다.

 

 

■ 전세계약 연장 시 주의할 사항

 ▶임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 더 유리하지만, 그게 안될 경우에는 연장 시 계약서에 특약사항에 임대차 만료로 인한 보증금 증액, 기한 연장 계약이라는 것을 명시해야 합니다. 만약에 특약사항에 연장이라는 것을 작성하지 않으면 대항력과 우선변제권 상실 가능성이 있어서 매우 위험합니다. 이전 계약서도 보관하는 게 좋습니다. 

 ▶임차인은 새로 계약 시 그 시점에 등기부등본을 열람하고 권리관계 확인을 하고 보증금 등의 변동이 있는 경우에는 확정 일자를 다시 받아야 대항력이 생깁니다.

 ▶임대인 입장에서는 전세계약 재작성을 하는 것이 임차인의 일방적인 해지를 방지할 수 있고 임차인으로 하여금 계약갱신청구권을 사용하게 하는 것이 추후 만일에 대비할 수 있습니다.

 ▶전세계약 연장 시 부동산 중개수수료에 대해 정해진 것은 없고 무료로 진행하거나 대필료 차원에서 5만~10만 원 정도 생각하면 됩니다.